Cidades e Construções: A insegurança jurídica na construção e suas consequências

A Outorga Onerosa do Direito de Construir, ou simplesmente outorga onerosa, é um instrumento que permite aos proprietários edificarem acima dos limites permitidos pela legislação em determinadas regiões, mediante uma contrapartida financeira.

Em Ribeirão Preto, sua adoção já foi aprovada e agora está sendo discutida a regulamentação pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS).

O assunto é polêmico. Apesar de ser um instrumento criado pelo Estatuto da Cidade, a outorga onerosa tem uso específico para resolver questões pontuais de regiões – e não de uma cidade toda, como se discute em Ribeirão Preto.

Neste caso, fica claro, no entendimento da construção, que se torna uma lei arrecadatória e não instrumento urbanístico para planejar, corrigir e fomentar partes da cidade.

Além dessa pretendida outorga, existem outros tantos instrumentos de contrapartida previstos na legislação que incide nos procedimentos aprovativos e vêm inviabilizando novas obras na cidade.

O entendimento das diferenças entre essas contrapartidas e tantas exigências, infelizmente, não é claro, o que reflete na insegurança jurídica que tanto prejudica o setor, afasta investimentos e até mesmo leva a saída de empreendimentos para outras cidades, onde a legislação tem maior clareza.

Recentemente, na terceira audiência pública para tratar da LPUOS realizada na Câmara Municipal, questionado sobre os critérios que definem cada uma das situações, o arquiteto e urbanista da Secretaria Municipal de Planejamento, José Antônio Lanchotti, não foi muito claro ao dizer que as contrapartidas incidem basicamente sobre loteamentos, onde haverá um forte impacto com a chegada de muitos novos moradores que necessitarão de equipamentos urbanos como escola, posto de saúde, etc., sendo então “repassado parte desse ônus a quem recebe o bônus, que é quem faz esse empreendimento”.

O entendimento do próprio técnico é que o custo dessas contrapartidas serão repassados aos compradores, como admitido na audiência – que pode ser acessada na íntegra no canal da TV Câmara no YouTube, em https://www.youtube.com/watch?v=wT9qpRXXYSU&t=8s.

Mesmo sendo um “valor muito baixo perto do empreendimento”, como afirmou o arquiteto e urbanista, é certo que se trata de um custo a mais, tanto para quem está empreendendo e gerando receitas para a cidade, quanto para aqueles que vão adquirir a unidade residencial e pagarão impostos, como o IPTU e outros, pelo restante da vida.

Como bem ressaltado pelo atual vereador em exercício Emílio Cury, autor dos questionamentos durante a sessão pública, não há clareza e nem segurança no texto legal, ficando claro que se trata de um ônus imposto aos empreendedores, que investem na cidade e geram emprego.

E a consequência é a retração do setor, que resulta em perda de vagas de emprego, redução de novos lançamentos.

Em nossa visão, para melhor desenvolver a cidade é imprescindível que tenhamos resolvidos a infraestrutura básica, cadastros e planos de água, esgotos e drenagem que atendam de fato o desenvolvimento. Aplicar outorga junto com tantas outras cobranças no mesmo contexto e sem resolver os gargalos da infraestrutura de saneamento não é certo e será apenas arrecadatório.