Cidades e Construções: A questão da Outorga Onerosa do Direito de Construir

Vamos analisar outro instrumentos jurídico / político elencado pelo Estatuto da Cidade e adotado pelo Plano Diretor de Ribeirão Preto (Lei Complementar nº 2.866/2018): a Outorga Onerosa do Direito de Construir e de Alterar o Uso do Solo (OODC). O momento é oportuno pela remodelação da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS).
De início observa-se que, como na questão levantada na semana passada sobre o IPTU Progressivo, o Plano Diretor deixou de delimitar e/ou identificar as áreas em que se exigirá a Outorga Onerosa - o que se constitui em omissão insanável pela LPUOS, por força do Princípio da Reserva do Plano Diretor, segundo o qual, determinadas matérias somente podem ser disciplinadas no PD, e não por outra lei, ainda que lhe complemente (como é o caso da Lei de Parcelamento).
O Plano Diretor também não informa em quais áreas se exigirá dos proprietários contrapartida pela construção de prédio que supere o coeficiente de aproveitamento básico ou pela alteração de uso que se pretenda dar a imóvel situado na  Zona de Expansão Urbana.
Como se sabe, o instituto da OODC é ferramenta do que se chama de “urbanismo concertado” entre a função pública e a atividade privada na produção da cidade, sendo certo que se o proprietário pretender “criar solo”, construindo além do coeficiente de aproveitamento básico até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo, haverá de realizar contrapartida financeira, que compense esse “uso extra ou diverso”.

No entanto, o exercício desse direito deve ser delimitado em áreas onde o solo criado esteja compatível com a infraestrutura urbana.
A delimitação para aplicação da Outorga Onerosa, além de garantir o equilíbrio entre o solo criado/infraestrutura, tem também por finalidade identificar onde há interesse público no aumento do adensamento e da ocupação, com construção que ultrapasse o coeficiente de aproveitamento básico, oferecendo ao particular, a faculdade de construir a maior, desde que compense o município por isso.

Mas tal faculdade não pode abranger todo o território, com consta no PD e na proposta de projeto da LPUOS.
Conclui-se, pois, que o município pode optar por permitir que seja exercido o direito de construir e de alterar o isso do solo além do básico. Se não optar pela adoção da Outorga Onerosa, nada mais a fazer. Mas se optar pela adoção, deverá definir onde será aplicado o instituto.

O PD de Ribeirão Preto optou por permitir que seja construído além do coeficiente básico e que seja alterado o uso do solo. Por isso, deveria trazer disposições permissivas ou proibitivas, especialmente no que se refere onde se permite e onde se proíbe.