Cidades e Construções_Estatuto das Cidades, 21 anos depois

O Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257, de 10/07/2001, tem sua história originada em 1963, no Seminário de Habitação e Reforma Urbana.

A diretriz básica da norma é a adequação da propriedade urbana aos princípios do bem-estar coletivo e da justiça social, realizados através da distribuição dos benefícios e ônus da urbanização, por toda a sociedade, operacionalizado por meio da maior participação do cidadão na gestão urbana e nas políticas públicas que compõem a reforma urbanística.

Para isso, cria mecanismos de democratização do acesso à habitação e aos serviços urbanos, novos instrumentos de gestão e formas de participação da população na gestão da cidade, vinculando sua implementação ao Plano Diretor de cada município.

Como principais pontos críticos, o Estatuto da Cidade tem o excessivo foco localista, excluindo os Estados e os desafios metropolitanos, assim como não prever um fundo nacional de desenvolvimento urbano, aspectos esses necessários para equilibrar o atual pacto federativo, que deixa os municípios com a menor fatia da arrecadação.

Há algum tempo os municípios vêm passando por crise fiscal, provocada pelo desequilíbrio na arrecadação dos entes federativos. Mesmo com o aumento da carga tributária em relação ao PIB – que chegou a 33,9% em 2021.

Com o orçamento engessado, a capacidade de investimentos em transporte, habitação e saneamento tem diminuído, em detrimento do aumento das despesas em educação, saúde e segurança. Com isso, a reforma urbana ficou em segundo plano.

Porém, em algumas cidades, especialmente aquelas onde o mercado imobiliário é mais pujante, parte das mudanças preconizadas na reforma urbana foram realizadas nos últimos anos, com a forte participação da iniciativa privada. Os municípios acabaram criando formas locais de exigir contrapartidas, determinar obrigações acessórias, muitas delas até extrapolando a legislação vigente, e com isso obtiveram investimentos expressivos na melhoria da infraestrutura urbana, ainda que, sob pena de onerar os adquirentes de imóveis nessas localidades.

Entre os vários empreendimentos imobiliários construídos, parte significativa foi destinada à população de baixa renda graças a iniciativas governamentais. Muitas empresas privadas também aceitaram o desafio de trabalhar na construção de unidades populares, ajudando a reduzir o déficit habitacional, o que seria impossível somente pelo setor público.

Mesmo nesses empreendimentos têm sido recorrentes as exigências municipais de contrapartidas, que em vários casos acaba tornando-o inviável ou dificultando ainda mais o acesso ao imóvel pelas populações mais desfavorecidas.

Por outro lado, a participação popular na gestão do espaço urbano também aumentou, sendo garantida através de audiências públicas, de participação em conselhos municipais, comitês e comissões de gestão da cidade, e na alteração de legislações que regem o parcelamento, uso e ocupação do solo urbano.

Entretanto, a ocupação de áreas periféricas ainda continua gerando grandes demandas aos serviços públicos, sendo importante que se pense em políticas de incentivo à utilização das áreas centrais, nas quais os serviços públicos já existem. No caso de Ribeirão Preto, que voltaremos a tratar nos próximos artigos, está sendo cada vez mais subutilizada, com muitos imóveis vazios.

Nesse passo, cabe ao gestor público criar janelas de oportunidades para a iniciativa privada, ao identificar os problemas e coordenar essas necessidades e vontades, sempre pautando reformas para uma legislação moderna, enxuta e eficiente, que traga resultados mais satisfatórios, e com isso evitando a necessidade de ampliar constantemente a rede de serviços públicos e de infraestrutura, de forma a utilizar melhor a capacidade instalada, que esteja ociosa.